偌大的穩(wěn)定化/固化車間內(nèi)，三兩穿著綠色工衣的工人正將懸掛著的危險廢物進行固化處理，這樣一個車間，標配10多位工人，一天大概可以處理100噸不符合直接入場填埋標準的危險廢物。  

從車間往前再走幾十米，是這些危險廢棄物的終端處置場所——總占地130畝的安全填埋場，服務期16年，運營期長達30年，處理規(guī)模達到8萬噸/年。  

在安全填埋場的周邊，還分布有2個危廢貯存?zhèn)}庫、實驗室、污水處理站、干化車間——這是雅居樂環(huán)保集團（以下簡稱“雅居樂環(huán)保”）眾多下屬項目之一的江蘇和合項目。  

按照官方數(shù)據(jù)，整個項目投入3億元，建設周期為5年。  

成立環(huán)保集團的2015年，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”）銷售總金額剛剛達到414.21億元。彼時，地產(chǎn)第一梯隊的萬科、恒大、綠地銷售業(yè)績都已超過2000億元。  

“是加大力量做成1000-2000億量級的房地產(chǎn)巨無霸，或者發(fā)展多元化？”雅居樂控股副總裁兼雅居樂環(huán)保集團總裁李雪君告訴經(jīng)濟觀察報，思考的結(jié)果是多元化。  

從市場上各類房企的轉(zhuǎn)型布局來看，大致可分為“相關(guān)多元化”和“跨界多元化”兩大類。“相關(guān)多元化”是圍繞地產(chǎn)主業(yè)上下游延伸出周邊業(yè)務，“跨界多元化”的業(yè)務則與地產(chǎn)看似無明顯交叉。  

而環(huán)保是雅居樂經(jīng)過頭腦風暴、深入調(diào)研評估之后，篩選出來的一個重要業(yè)務命題。  

雅居樂的環(huán)保業(yè)務聚焦固體廢棄物、環(huán)境修復和水務三大領(lǐng)域。截至2018年6月,在固廢處理的細分領(lǐng)域危廢處理上，雅居樂環(huán)保集團擁有超200萬噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1200萬立方米的安全填埋場庫容，位居行業(yè)第一。  

“為什么選擇危廢作為切入點進入環(huán)保，除了國家政策和工業(yè)危廢的產(chǎn)能嚴重不匹配現(xiàn)狀之外，最關(guān)鍵是當時我們看到做危廢的企業(yè)都比較小且亂，就像幾十年前的房地產(chǎn)。”李雪君說，如果雅居樂采用好的管理與理念來做這件事，便有快速成為標桿的可能性。  

先買，再消化，然后提升  

傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)如何快速進入一個全新的領(lǐng)域，雅居樂采取的首個路徑是“買買買”。僅2017年一年，雅居樂環(huán)保就相繼收購14家環(huán)保公司股權(quán)；今年以來，又先后控股了5家環(huán)保公司。  

“關(guān)于并購對象的選擇我們有很多考量。”李雪君說，政策、市場都在考量范圍內(nèi)，如果是成熟或在建的環(huán)保企業(yè)，還要選擇這家企業(yè)的工藝、設施設備、管理團隊。  

投資指標是收購的核心要素，雅居樂環(huán)保要求的投資回報期，原則上不高于8年；IRR（內(nèi)部收益率）必須大于或等于10%，這是投資底線。“如果這兩個數(shù)都算不過賬，我們就PASS掉。”李雪君稱。  

據(jù)介紹，雅居樂迄今為止在環(huán)保已經(jīng)投入100億元，未來三年還將投入200億元。  

大量資金投入，雅居樂內(nèi)部的資本平臺是關(guān)鍵。按照李雪君的說法，起步階段是自有資金為主。之前，雅居樂環(huán)保也曾與工商銀行廣東分行簽訂戰(zhàn)略金融合作,合作額度為100億元，并和中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、中信證券、招商證券、國泰君安證券等諸多金融機構(gòu)達成緊密合作關(guān)系。  

此外，雅居樂環(huán)保在并購和建設期的融資也有優(yōu)勢。“環(huán)保享受國家和銀行的優(yōu)惠政策利好，這種貸款的成本相比房地產(chǎn)領(lǐng)域便宜。比如，當房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款利率上浮20%左右，環(huán)保領(lǐng)域的貸款成本可能只上浮5%。”李雪君透露，下半年將有4-5個新項目要投產(chǎn)，一旦進入運營階段，雅居樂環(huán)保的現(xiàn)金流也非常好，基本沒有太多的應收賬款，也沒有貸壞賬，資金不會形成壓力。去年，雅居樂環(huán)保已經(jīng)盈利了2000萬元左右，今年利潤預計不錯。  

按照計劃，雅居樂環(huán)保將分拆上市，未來資本市場也是融資渠道之一。  

不過，一項新業(yè)務如果僅靠單純的“買買買”，很難形成新的效益和能量，雅居樂環(huán)保選擇的最終路徑是先買再消化，然后提升。  

李雪君表示，雅居樂環(huán)保的并購不是財務投資，也不是買一只雞，養(yǎng)到一定的程度價格最高時就把它賣掉，與常規(guī)基金或者投行的資本投資、投機性投資是兩回事。“無論是一個雞蛋，還是一只正在成長的小雞，抑或已經(jīng)持續(xù)下單的母雞，只要預期是好的，我們就并購回來，實實在在經(jīng)營，自己培養(yǎng)人才、引進技術(shù)、應用技術(shù)、改善技術(shù)，讓它下更多、更好的蛋。”在李雪君看來，環(huán)保跟房地產(chǎn)不一樣，房地產(chǎn)是一塊地開發(fā)完畢就一錘子買賣，環(huán)保只要合法合規(guī)經(jīng)營，是可以持續(xù)經(jīng)營下去。  

從“買買買”邏輯來分析，雅居樂環(huán)保集團目前大部分收購都非100%全資收購，而是采取控股并購方式。這種方式的具體操作手法是，前期主要在硬件方面投資進行構(gòu)建、籌備，對技術(shù)方面的投入不多，后期通過市場推動技術(shù)。  

李雪君稱，這樣一來，每一個合資企業(yè)都是一個合作伙伴，人與人之間的交往最具考驗。那么多合作伙伴都是股東，不是普通的員工，要怎么管理？就像兩個人談戀愛、結(jié)婚過日子需要磨合，事實上雅居樂環(huán)保集團與合作伙伴沒有沖突也是不可能的。  

不同企業(yè)之間如何融入解決，這是雅居樂環(huán)保無法繞行的關(guān)口。李雪君給出了答案：第一，抓主要矛盾；在發(fā)展過程中，一定要說服合作伙伴，如果丟失主要矛盾將是舍本逐末。第二，取得控股公司包括老板對雅居樂環(huán)保的理解。在與股東合作時，雅居樂環(huán)保采取求大同存小異的理念，在次要矛盾中有時主動謙讓。  

人和技術(shù)問題  

并購的最大好處是能夠快速進入新的市場獲取項目資源，以擴大規(guī)模。在這種切入路徑中，雅居樂環(huán)保已經(jīng)得到實在的效果——社會影響力和口碑傳播度進一步提升，部分地方政府會直接定向招商，或者邀請雅居樂環(huán)保拿一手項目。  

然而，環(huán)保項目資源是有一定的數(shù)量限制，并購的窗口期介于3-5年間。在通過并購解決準入方式之后，雅居樂環(huán)保正在自己打造項目以達到做強的目標。“我們已經(jīng)自己拿到項目，我現(xiàn)在負責的一個徐州項目就是自己的項目。”雅居樂環(huán)保集團固廢事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理張玉鵬告訴經(jīng)濟觀察報。  

一旦開啟自營的時間窗，環(huán)保業(yè)務不能依靠傳統(tǒng)住宅開發(fā)經(jīng)驗，人才與技術(shù)的解決尤為迫切。2016年1月15日，雅居樂環(huán)保的第一批員工入職，此后，在實操人才方面，雅居樂采用“兩條腿走路”方式：一部分是從雅居樂地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)型過來的員工，李雪君重點關(guān)注他們的適應性，以及對環(huán)保行業(yè)的理解程度；另一部分則是外招人員。  

三年來，雅居樂環(huán)保逐步建立人才培養(yǎng)體系，并開設自己的“黃埔軍校”——生產(chǎn)精英訓練營，聯(lián)合高校專家等力量，編制針對性實戰(zhàn)教材，進行業(yè)務強化，并嚴格淘汰，增強人才儲備。  

在高管方面，李雪君說，管理是相通的，雅居樂在地產(chǎn)風控、精細化管理等領(lǐng)域的一些管理辦法可以移植到環(huán)保板塊，但是不能一味實行“拿來主義”，而是通過分析、摘錄哪些管理方法適用于環(huán)保，再結(jié)合環(huán)保本身的專業(yè)特征，形成既有雅居樂DNA、又有環(huán)保特色的管理理念。  

為了激發(fā)員工的積極性，李雪君提出來要讓核心成員未來有相對的財富自由。當前，雅居樂環(huán)保的薪酬定位標準是，高管在90分位值以上，中高層在85分位值以上，基層員工在80分位值以上，領(lǐng)先于市場上其他環(huán)保企業(yè)。李雪君透露，未來還會推出跟投和股權(quán)的激勵機制。  

從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向環(huán)保，對于李雪君來說，變化很多，挑戰(zhàn)也很多，他將環(huán)保集團比作一個新的創(chuàng)業(yè)團隊，為自己貼上“創(chuàng)業(yè)者”的標簽。與地產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)足夠成熟的工作流程相比，雅居樂環(huán)保一切都是從零開始摸索。  

李雪君已經(jīng)帶著團隊去歐洲、美國考察過一圈，現(xiàn)在正接觸巴基斯坦關(guān)于油污處理和有機物污染治理方面的技術(shù)，接下來他們還打算去日韓。在全世界范圍內(nèi)尋找一些比較好的技術(shù)，適度引入，是雅居樂環(huán)保在技術(shù)層面的一個做法。  

另一個做法是與中科院武漢巖土力學研究所、同濟大學、長三角循環(huán)經(jīng)濟技術(shù)研究院等科研院所以及知名學府達成戰(zhàn)略合作,這些科研院所的研究成果將在雅居樂環(huán)保進行孵化，通過案例、技術(shù)轉(zhuǎn)化，產(chǎn)學研究真正結(jié)合起來。  

協(xié)同效應顯現(xiàn)  

在實際操作中，不斷有一些人問李雪君，雅居樂做環(huán)保是不是為了地產(chǎn)拿地？“其實一點都沒有，我們做環(huán)境的治理，最終定位是為了運營環(huán)保資產(chǎn)。”李雪君說，目前的項目暫時都以工業(yè)園為主。雅居樂環(huán)�？梢酝ㄟ^環(huán)保手段解決土地存在的工業(yè)污染等瑕疵，如果從地產(chǎn)的角度看，土地自然會增值，這方面是可以幫助地產(chǎn)。從長遠來看，這在拿地上面可以形成優(yōu)勢，但初衷和落腳點還是為了發(fā)展環(huán)保。  

從地產(chǎn)到環(huán)保，兩者之間看似毫無聯(lián)系，但不可否認的是，雙方確實存在一定的協(xié)同效應，通常體現(xiàn)在細枝末節(jié)上。比如，雅居樂環(huán)保的污水處理技術(shù)非常成熟，治理過的水體項目都成為很好的游玩去處。因此，當前在雅居樂擁有的樓盤中，都規(guī)劃并配有技術(shù)先進的污水處理站。  

而諸如農(nóng)藥廠、造紙廠之類的工廠，土壤里面含有很多有毒、污染的釋放性物質(zhì)，如果不進一步治理，影響可能十幾年。“我們把這些地方的水體、土壤治理之后，能夠帶來周邊地產(chǎn)的增值，這是環(huán)保背后延伸出來的利好。”李雪君表示。  

雅居樂已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并正在試水將地產(chǎn)與環(huán)保結(jié)合起來。在去年11月的品牌發(fā)布會上，雅居樂環(huán)保宣布，未來將打造“環(huán)保產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)”的協(xié)作模式，將通過投融資、規(guī)劃設計、園區(qū)興建、企業(yè)招商、技術(shù)指導、服務運營等，為城市打造新興的環(huán)保產(chǎn)業(yè)新城或特色小鎮(zhèn)。  

如果從運行結(jié)果觀察，環(huán)保甚至還對雅居樂地產(chǎn)的全國化擴張起到促進作用。李雪君直言，雅居樂環(huán)保每去到一個新的地方，比如山西、河北、山東等省，都要跟當?shù)卣I(lǐng)導、國土規(guī)劃等相關(guān)部門打交道。在這個接觸過程中，他都會邀請當?shù)卣畢⒂^雅居樂總部，并介紹集團的其他產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過深入了解，當?shù)卣畬ρ啪訕返牧私舛�、信任度往往會增加，其他的產(chǎn)業(yè)也會有一些進入機會。“但這只是偶然中的必然。”李雪君說道。  

向管理要效益  

“多元化”的背后是生存。日前，萬科集團董事會主席郁亮在南方區(qū)域9月月度例上就指出，具體業(yè)務操作要以“活下去”為最終目標。他對非開發(fā)業(yè)務提出5個基本原則，其中前兩個原則便是投入和產(chǎn)出嚴重不匹配的項目，風險和收益嚴重不匹配的業(yè)務都必須要調(diào)整。  

在正式啟動環(huán)保業(yè)務之前，李雪君調(diào)研了200多個樣本，涵蓋環(huán)保企業(yè)老板、環(huán)保企業(yè)從業(yè)者和職業(yè)經(jīng)理人、政府環(huán)保系統(tǒng)員工、專家學者、商業(yè)銀行和投行、基金等五大范疇，在確定基本具有合理、可持續(xù)性商業(yè)模式前提下，加上回饋社會的考慮，環(huán)保才正式成為雅居樂多元化產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)。  

根據(jù)李雪君的計劃，未來三年，雅居樂環(huán)保固廢處理業(yè)務占比達80%以上，智慧水務可能占10%-15%，剩余的5%-10%是環(huán)境修復。“為什么做這樣的規(guī)劃？”李雪君解釋，因為目前水環(huán)境和土壤環(huán)境的修復主要還是屬于政府買單，商業(yè)模式不清晰，盈利空間很有限，治標或治本的技術(shù)還不成熟。  

事實上，當下環(huán)保企業(yè)的盈利空間參差不齊。“雅居樂聚焦的這些業(yè)務，尤其是以危廢為核心的固廢業(yè)務，盈利能力遠高于其他業(yè)務。”李雪君指出。  

以核心業(yè)務是工業(yè)危廢的兩個典型上市企業(yè)東江環(huán)保和新宇環(huán)保為例，2017年，東江環(huán)保的凈利率達17.85%，新宇環(huán)保的凈利率則為29.58%。“我們選擇優(yōu)良資產(chǎn)并購，再加入金融跟房地產(chǎn)管理的一些手法跟理念進去，希望能夠在中高端盈利水平之上，再向管理要一些效益。”李雪君公布，未來3-5年，環(huán)保集團的營業(yè)收入希望達到100-200億元的規(guī)模。  

要從市場競爭中爭奪盈利空間，單純依靠過往的開發(fā)經(jīng)驗難以匹配，根據(jù)不同子領(lǐng)域的不同職能模塊，雅居樂環(huán)保有針對性地選擇不同的對標企業(yè)。“中海是我們的對標企業(yè)。”李雪君說，中海在費用與成本的精細化管理非常出色，雅居樂環(huán)保會在日常的一些投資、費用管理方面進行對標。  

投行的戰(zhàn)略和并購思維也是雅居樂環(huán)保的學習對象，雅居樂環(huán)�，F(xiàn)在的投資部老總就來自申銀萬國證券。除此之外，在具體環(huán)保業(yè)務上面，雅居樂環(huán)保對標了國際上面很多頭部專業(yè)環(huán)保企業(yè)。

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